Ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario

Chi paga le spese, tra proprietario e inquilino, nel caso di un'abitazione affittata?


La domanda non ha, purtroppo, risposte semplici. Bisogna innanzitutto distinguere tra tre tipi di contratti. Quelli a canone convenzionato (locazioni di tre+due anni di durata, transitorie e per studenti universitari), quelli a canone libero (quattro+quattro anni di durata) e infine quelli sottratti alla legge 431/1998 (i più comuni sono le locazioni turistiche e quelle relative ai box). Soltanto per questa categoria di contratti c'è qualche certezza. La suddivisione delle spese è infatti rigidamente stabilita dall'allegato G al Decreto ministeriale 30 dicembre 2002.

In estrema sintesi, le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, mentre quelle di manutenzione straordinaria vanno sopportate dal locatore. I costi dell'eventuale servizio di portierato, invece, vanno ripartiti tra le due parti: 90% all'inquilino, 10% al proprietario.


Nell'allegato G non sono però riportate alcune spese (per esempio quelle sopportate per l'amministrazione dello stabile o per le polizze condominiali), che resta possibile attribuire liberamente nel contratto.

Va tracciata una distinzione. Se nel contratto non esistono clausole o allegati in merito alla spartizione delle spese, valgono innanzitutto le regole stabilite dall'articolo 9 della legge 392/1978 (il cosiddetto equo canone), mai abrogato dalla norma di riforma delle locazioni, ossia la legge 431/1998. In seconda battuta, contano le norme del Codice civile (articoli 1576-1577, 1592-1593 e, soprattutto, 1609-1610).

In buona sostanza, gran parte dei giudici ritiene che l'allegato G al decreto sia comunque un ottimo punto di partenza per stabilire la ripartizione, anche per questi contratti: rappresenta infatti una buona sintesi delle interpretazioni giurisprudenziali in materia, avallata negli accordi raggiunti tra associazioni dei proprietari di casa e degli inquilini.

Resta però possibile che il contratto stabilisca condizioni diverse di assegnazione delle spese, facendo espressamente eccezione alle norme di legge (ad esempio attribuendo all'inquilino alcune o tutte le spese di manutenzione straordinaria).

Poiché per essi nemmeno la vecchia legge sull'equo canone valeva, l'unico riferimento possibile sono le norme del Codice civile. Il Codice fa carico all'inquilino delle sole spese relative alla piccola manutenzione dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito (un incidente oppure gli effetti di poggia, neve o fulmini). Si tratta di un ambito assai più limitato di quello previsto dalla manutenzione ordinaria.

Concentriamo l'analisi sulle locazioni a canone libero, che sono di gran lunga le più diffuse (circa l'80% dei contratti). La distinzione fondamentale pare quella tra opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, le prime attribuite agli inquilini, le seconde ai proprietari.

Per differenziarle, i giudici non fanno riferimento alle leggi urbanistiche, bensì (in mancanza di meglio) agli articoli 1004-1005 del Codice civile sull'usufrutto. Essi, in sostanza, assegnano al proprietario le riparazioni straordinarie (stabilità muri maestri e volte, rinnovamento per intero o di parte notevole dei tetti, delle scale, dei muri di sostegno e di cinta).

Viceversa l'usufruttuario (e l'inquilino) hanno a carico la manutenzione ordinaria nonché le spese di amministrazione e custodia.


Qui sotto riportiamo la Tabella dell'allegato G al D.M. 30 dicembre 2002 :

TABELLA ONERI ACCESSORI

Ripartizione spese tra Locatore e Conduttore (allegato G al D.M. 30 dicembre 2002)

PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO A CHI SPETTA
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti Locatore
Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento Locatore
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti Conduttore
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario Conduttore
Rifacimento di chiavi e serrature Conduttore
Tinteggiatura di pareti Conduttore
Sostituzione di vetri Conduttore
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e dell’impianto citofonico e videocitofonico Conduttore
Verniciatura di opere in legno e metallo Conduttore
Sostituzione di vetri Conduttore

PARTI COMUNI A CHI SPETTA
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico Locatore
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari Locatore
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura Locatore
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere Locatore
installazione e sostituzione di serrature Locatore
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo Locatore
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico Conduttore
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti Conduttore
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni Conduttore
Sostituzione di vetri Conduttore
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e dell’impianto citofonico e videocitofonico Conduttore
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni Conduttore
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati Conduttore
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo Conduttore

IMPIANTO TELEVISIVO A CHI SPETTA
Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato Locatore
Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato Conduttore

ASCENSORE A CHI SPETTA
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti Locatore
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge Locatore
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione Conduttore
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni, Ispezioni e collaudi Conduttore

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI A CHI SPETTA
Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione Locatore
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme Locatore
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni Locatore
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simil Locatore
Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione Conduttore
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme Conduttore
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni Conduttore
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili Conduttore

AUTOCLAVE A CHI SPETTA
Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari(pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) Locatore
Imposte e tasse di impianto Locatore
Manutenzione ordinaria Conduttore
Forza motrice, Ricarico pressione del serbatoio, Ispezioni, collaudi e lettura contatori Conduttore

IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA A CHI SPETTA
Installazione e sostituzione degli impianti, Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti Locatore
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario Conduttore
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale Conduttore
Lettura dei contatori Conduttore
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua Conduttore

AMMINISTRAZIONE A CHI SPETTA
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile Conduttore
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali Locatore

IMPIANTO ANTINCENDIO A CHI SPETTA
Installazione e sostituzione dell’impianto, Acquisti degli estintori Locatore
Manutenzione ordinaria, Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi Conduttore

PORTIERATO A CHI SPETTA
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. Locatore 10% Conduttore 90%
Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. Locatore 10% Conduttore 90%
Manutenzione ordinaria della guardiola Locatore 10% Conduttore 90%
Manutenzione straordinaria della guardiola Locatore
Materiale per le pulizie Conduttore

PULIZIE A CHI SPETTA
Spese per l’assunzione dell’addetto Locatore
Spese per il conferimento dell’appalto a ditta Locatore
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia Locatore
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori Locatore
Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. Conduttore
Spese per le pulizie appaltate a ditta, Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia Conduttore
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie Conduttore
Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti Conduttore
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva, Sacchi per la preraccolta dei rifiuti Conduttore
Sgombreo Neve Conduttore

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